发布日期: 2015-07-15 17:27:23 浏览次数:

一、总则

1、目的

为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导，规范城市控制性详细规划编制工作，根据《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部第146号令发布）等相关法律、法规和有关技术规范，结合我省实际，制定本导则。

2、适用范围

本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。

3、基本原则

控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则：

（1）符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；

（2）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系；

（3）合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；

（4）处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；

（5）体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。

4、内容要求

编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础设施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。

5、其他规定

（1）编制控制性详细规划应遵守国家和省有关法律、法规、标准和技术规范，规划所依据的基础资料须符合国家有关规定。

（2）地块变更

控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况，按照规定程序变更。

二、编制单元划分

1、编制单元划分目的

为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。

2、编制单元划分原则

（1）地域完整

编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。

（2）界线稳定

编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更动。

（3）规模合理

编制单元面积一般以100～1000公顷为宜。用地功能相对单一的地区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小；城市新区宜适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、风景园林、历史街区等特定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色。

（4）编码统一

编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。

3、编制单元划分成果内容

（1）编制单元汇总表（表2.1）

表2.1   ╳╳市（县）控制性详细规划编制单元汇总表

（2）编制单元划分图件

在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积和“四至”界线。

4、编制单元划分组织

（1）划定

编制单元由城市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。

（2）实施

编制单元划定后，控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制。

（3）调整

编制单元如需调整范围，由城市规划行政主管部门提出建议，按原确定程序组织进行。边界调整时，相关编制单元地域边界应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。

三、城市用地分类与兼容控制

1、基本分类

（1）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

（2）新增城市用地分类（参见注释*1）（表3.1）

表3.1新增城市用地分类和代号表.doc

2、增加城市用地分类的规定

（1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突和交叉。

（2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定。（参见注释*2）

3、兼容性控制

城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2.2.3的规定。

四、用地策划

1、目的

用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。

2、用地策划的基本要素

（1）开发潜力

通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。

（2）用地布局

充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。

（3）开发强度

通过成本－收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。

（4）实施时序

综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用，对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。

（5）设施配套

根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量影响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。

五、地块划分

1、地块划分目的

地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。

2、地块划分依据（参见注释*3）

（1）土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。

（2）地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。

（3）用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设置的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。

（4）满足城市“六线”规划(注：城市“六线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线)等上层次规划要求。城市绿地、文物保护单位和重要基础设施用地按专项规划要求单独划块。

（5）地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表5.1的推荐值），并有利于分期实施。

3、各类地块推荐面积

表5.1  各类地块划分面积推荐表

六、控制内容

1、强制性内容

强制性内容应包括土地开发强度，城市公共资源和设施的配置，各类脆弱资源的有效保护利用等要求。

（1）土地利用控制

规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等。

在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地下停车场（库）等规划控制要求。

（2）“六线”控制

(a) 道路红线：确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。

(b) 城市黄线（参见注释*4）：重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城市轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。

(c) 城市绿线：确定公共绿地、生产防护绿地的边界、规模，确定各类绿地控制指标和建设要求。

(d) 城市蓝线：划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并附有明确的蓝线坐标和相应的界址地形图。

(e) 城市紫线：明确标出各级文保单位的保护范围及建设控制地带的边界线、历史街区和确定保护的其它历史文化遗存的范围和边界线，明确相关控制要求。

(f) 廊道橙线：包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求。

（3）公益性公共设施

公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。主要包括公益性的文化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障、行政管理与小区公共服务等设施。

分级落实各类公益性公共设施配置内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求。

（4）特定意图区

特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。根据地段特点，特定意图区包括城市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控制要求。

研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则和要求，确定规划总体框架、控制重点；在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性和协调性。

在历史文化保护地段内，除上述内容外，应提出重点保护地段的整治方案，确定建设控制地区具体的控制指标。

2、引导性内容

（1）城市设计引导

确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则，地块整治控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则。

（2）经济效益引导

对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则：一是符合地块的区位特点和市场需求并能实现地块的最优价值；二是应能促进周边地区的综合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具有基本的投资可行性。（经济效益引导的一般方法参见注释*5）

3、规划控制指标体系

规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两大类。

强制性指标一般包括以下11项：用地性质，容积率（参见注释*6），建筑密度，建筑高度，绿地率，公益性公共设施及市政公用设施，建筑后退红线距离，建筑后退用地边界距离，停车泊位，地块交通出入口方位和允许开口路段，地下空间利用控制。

引导性指标一般包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素。

对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容（参见表7.1）。

4、强制性内容的增加与变更

（1）在本导则的强制性内容以外，市、县城市规划行政主管部门可根据当地情况，在规划设计任务书中适当增加强制性内容，并在规划成果论证时予以确认。

（2）强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更，变更批准权限和程序同规划批准权限和程序。

七、技术深度

1、规划控制深度分类

（1）基本控制：适用于功能相对单纯或发展相对成熟的地区，如新建的工业区或居住区、大型企业、机关、院校及现状基本保留街区等。 

（2）详细控制：适用于功能较复杂、较特殊或开发建设量较大的地区，如城市中心区、待改造的旧城区及特定意图区等。

2、基本控制

（1）控制内容要求

强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制和公益性公共设施控制，引导性内容主要为城市设计引导。

（2）控制深度要求

合理规划用地布局，制定土地使用和建筑管理规定；规划控制指标以用地控制为主，包括用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等；控制指标可针对具体情况分别采取上限控制、下限控制或幅度控制。

明确“六线”的线位及相关控制要求。

科学配套各类公益性公共设施、综合交通设施和市政公用设施，明确各设施的使用性质、规模、位置、面积、界线及其附属控制要求。

综合研究地下空间开发利用，提出具体控制要求。

运用城市设计理念，确定城市的界面、开敞空间、天际轮廓线等景观要素和处理方法，对建筑体量、形式、风格、色彩等提出指导原则。

（3）其它要求

对于功能相对单纯的城市新发展区，地块划分不宜过小，且应具备可分可合的灵活性；对于发展相对成熟完善的地区，地块划分时应注重其使用权属边界和整体性，主要控制用地类别、容积率、建筑密度、绿地率等指标，明确“六线”控制要求。

3、详细控制

（1）控制内容要求

强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制、公益性配套设施控制及针对特定意图区的特殊控制，引导性内容包括城市设计引导和经济效益引导。

（2）控制深度要求

详细控制除了满足基本控制的深度要求，还应满足以下要求：

对现状建筑进行保护与更新方式的综合评定，可分为保护、保留、改善和整饰、更新等类别；相应确定各类用地的规划控制要求。

重点研究空间肌理、建筑风格、地块改造方式及开发模式等问题，对地区制高点及景观视廊、建筑风格与形式、河道景观设计、巷弄景观设计、开敞空间等提出明确的规划控制要求。可根据需要进行建筑形体规划，作为控制指标确定的依据。

进行土地开发经济分析研究，作为合理确定用地类别和开发强度的依据，保证土地开发的可行性。

（3）其它要求

用地性质的分类应尽量达到小类（小小类）。

旧城区规划应对旧城的街坊保护与更新作出原则性的控制与引导规定，内容包括用地性质、兼容性规定、公益性配套设施、环境容量、建筑建造、城市设计、绿化、保护与更新模式等方面。

中心区规划应首先解决中心区和各功能组成部分的布局和交通组织问题；根据中心区的空间格局和风貌特色，有选择地增加历史文化保护、景观保护等内容；并以城市设计方法和经济分析为基础，确定用地类别、容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标，对建筑形式、色彩等提出城市设计引导。

特定意图区的控制应突出重点，具有针对性，强调空间景观、历史文化等特色，对建筑体量、风格、色彩、标识物等规划设计要素提出强制性控制要求。

历史文化保护地段的规划应统筹考虑保护利用和更新整治，建立历史文化资源保护体系和保护名录，深化保护利用内容，提出科学合理的规划对策。

4、城市各类功能区规划控制深度规定

参见表7.1 城市各类功能区规划控制深度一览表。

表7.1 城市各类功能区规划控制深度一览表.doc

八、城市空间环境景观

1、界面

（1）街道界面

对街道的功能、交通、文化等特点进行综合研究，注重强调街道空间环境秩序的连续性，对沿街的建筑尺度、风格、色彩，特别是建筑沿街面的布局作出引导性规定，保证有良好的街道空间尺度、街道特色和沿街界面韵律。

贯彻步行优先原则，确定步行道、绿带隔离岛、人行过街通道、无障碍通道等的位置关系。

重视沿街绿化植物的品种、成熟高度和季相等与沿街建（构）筑物的搭配，

提出街道小品和沿街广告的设计要求。

（2）滨水界面

应充分研究水体与岸线、滨水建筑、道路、绿化的相互关系，考虑人的行为活动方式，提出城市滨水界面的规划设计要点。

保护岸线的自然形态和生态特征，控制滨水建筑的体量、高度和天际轮廓线，保证滨水区空间的开敞、通透以及良好的景观视廊，形成城市滨水界面的特征性景观节点。

航道两岸应控制足够宽的防护林带，满足安全、卫生、景观等要求。

城市中心区、居住区内的滨水界面，应突出水体沿岸用地的开放性、公共性和可达性，提出亲水的具体控制措施，如植物配置、公共活动场所和设施的安排等。

风景旅游区内的滨水界面，应严格控制沿岸用地的建设开发强度，适当控制机动车道路的建设，并留有足够的步行亲水岸线，保持自然生态特征。

2、开敞空间

开敞空间是改善城市环境、营造城市特色的重点地区，是科学经营城市的重要要素，应统筹安排开敞空间及其周边用地。

（1）广场

(a) 广场分类

根据广场的主要功能、用途及在城市交通系统中所处的位置，确定广场的性质，可分为市政广场、纪念性广场、市民广场（包括文化广场、游憩广场等）、交通广场、商业广场等。

(b) 广场选址

广场选址以满足人们的生活需求为主，同时满足开放性、易达性、大众性的要求，均衡分布，形成体系。

(c) 广场用地规模与布局

根据广场的不同功能和区位，确定相应的用地规模、空间尺度和布局形式。

广场的用地规模还应考虑确定的附属设施用地要求，如停车场、绿化种植、公用设施等，并能保证人们在广场上对周边主要景观有良好的视线、视距。

广场的空间形式应符合用地条件及周边的建筑布局要求，并且反映地域的自然及文化特色。

(d) 广场的经济性

广场的规划设计应充分体现其经济价值，应综合考虑广场的选址、功能、周边用地和建设时序等因素。

(e) 其它控制要求

综合解决广场内外部的交通衔接，确定广场的主次出入口位置，合理安排广场活动所需要的各类停车设施，鼓励设置地下停车场（库）。

对广场设施配套提出控制要求，对广场及其周边商业服务设施作出合理安排，完善市政公用设施，并对无障碍设施提出控制要求。

（2）绿地

对公园、街头绿地、生产绿地、防护绿地、单位附属绿地等分别提出相应的控制要求。

街头绿地的分布宜均衡，综合考虑服务半径以及与城市公共服务设施、公共交通站点等设施的结合，社会停车场可结合绿地的地下空间建设。

城市沿交通干道、沿河两侧应构建开放性绿带，强化其公益性，同时起到城市生态廊道的作用。

植物配置注重生态功能与观赏性相结合，对硬质铺地的覆盖比例应提出控制要求。

3、建筑

（1）建筑尺度

合理保留传统空间肌理和地标，结合新建建筑尺度的控制，营造和谐的建筑群体和良好的空间效果。

（2）建筑色调

遵循统一中求变化、保持城市文脉、凸显地方特色、与自然环境相协调等原则，对建筑主、辅色调提出引导要求。

（3）建筑材料与标识符号

体现地方建筑文化传统、结合周边建筑现状、环境特色等，提出重要建筑主要使用材料和标识符号的引导要求。

4、城市天际轮廓线

（1）建筑高度控制

建筑高度除必须满足日照、通风、安全等要求外，还应根据建筑物所在地段的实际情况考虑下述要素：

(a) 保护城市传统空间格局和具有特色的街道建筑轮廓线；

(b) 保护并形成城市景观视廊和“通风走廊”；

(c) 设置城市标志性建筑，创造丰富有致的城市整体空间形象；

(d) 满足航空及无线电微波通信等特殊要求。

（2）高层建筑布局与形态控制

研究影响高层建筑布局的主要相关因子，包括城市景观风貌、土地价格、交通影响、人口密度、建设潜力等，确定高层建筑的空间布局。高层建筑应适当集中布局，以利于合理配套基础设施和营造城市整体空间秩序。

规定标志性高层建筑的的高宽比要求，特殊情况下对高层建筑的屋顶形式等影响城市天际轮廓线的因素提出城市设计引导。

九、道路交通

1、道路系统 

（1）道路等级：依据城市总体规划、综合交通规划确定的道路网络，根据所处城市区位、功能、土地利用性质，深化主次干路线形，深化和完善支路系统，形成等级分明、结构合理、相互衔接的道路系统。 

（2）道路功能：根据城市布局、沿线用地，确定道路所承担的功能。

（3）道路红线：结合现状基础，考虑交叉口展宽、港湾式车站设置、高架和下穿道路衔接要求，明确道路红线位置及宽度。

（4）出入口：明确地块的出入口。在符合城市交通管理要求的前提下，出入口设置数量、方位、宽度等应与地块交通需求相匹配。

（5）道路横断面：结合现状基础，充分考虑道路交通需求和交通组织要求，优化并明确道路横断面。

（6）人行过街设施：根据城市用地布局和交通组织，确定人行过街设施的形式、位置、用地控制范围。

2、交叉口

（1）交叉口形式：确定道路交叉口形式。无控交叉口适用于交通量较小、支路与支路相交的交叉口，重要的无控交叉口宜以交通标志标线，合理划分路权，保障交通安全。信号交叉口适用于交通量较大、相交道路为主干路或者次干路的交叉口，新区信号交叉口宜通过路段拓宽，增加进口和出口车道数，提高通行能力。立体交叉口适用于交通流量大的主干路相交路口，立体交叉形式力求简单、少占用地、节省造价，主流方向便捷，机非分道行驶。

（2）交叉口渠化：应根据交叉口交通流量流向对主要交叉口进行渠化，布置展宽段及其展宽渐变段，保证交叉口的通行能力与路段及相邻交叉口的通行能力相匹配。

（3）交叉口坐标：确定次干路以上道路交叉口的控制点坐标，道路平曲线拐点坐标和半径，坐标系统应与地形图坐标系统相一致。

（4）交叉口标高：确定道路交叉口的控制点标高，变坡点设置、坡度和坡长应满足规范要求，并满足道路防洪、排涝要求。

3、公共交通

（1）公交线路：依据公交专项规划或线网规划落实公交线路，对道路通行条件与公交线路布置要求应进行校核，提出解决措施。

（2）公交场站：依据公交专项规划，明确公交中途站、首末站、枢纽站、停车场、保养场等设施的数量、位置、规模和用地面积。

（3）港湾式停靠站：明确增设的港湾式停靠站的位置和布局。港湾式停靠站与人行道、人行横道应有良好衔接，减少公交乘客换乘距离。

（4）公交站场的位置：根据客流量确定枢纽站、首末站用地规模。枢纽站、首末站宜设置在人口较集中的居住区、商业区等靠近客流集散点的地方，但不宜布置在平面交叉口附近。

（5）公交站场的规模：根据公共交通车辆夜间进场停放数量确定停车场用地面积。明确公交场站类型、位置、用地控制范围、规模、出入口，妥善处理好公交场站与周边用地、道路网络关系，避免相互干扰。

（6）公交优先（专用）道：根据城市综合交通规划或公交规划，确定公交优先（专用）道位置、交叉口展宽要求、站台位置和用地。

4、轨道交通

（1）轨道交通的位置：明确地块周边及地块内轨道交通的线路走向、枢纽站和车辆段的功能、位置和用地控制。明确地块周边及地块内轨道交通站点数量、位置和用地控制。 

（2）轨道交通廊道的控制保护区：按照“地面服从地下”的原则确定轨道交通廊道的控制保护区。

（3）轨道交通的车站：针对中间站、枢纽站分别提出用地的规模和范围的控制要求。

5、停车设施

（1）引导原则：配建停车为主，路外公共停车为辅，路内停车为补充。实施区域差别化的交通政策，与土地利用相协调，合理布局停车设施。积极发展立体停车（停车楼或地下停车库），提高土地利用率。

（2）公共停车设施：明确公共停车设施数量、规模、位置和布局。

（3）建筑物配建的停车设施：对按规定或规划需要的配建停车设施提出明确要求。

（4）路内停车泊位：按照《城市道路内汽车停车泊位设置标准》（DGJ32/TC02—2005）设置路内停车泊位，明确需通过道路展宽设置路内停车泊位的位置和数量。

6、 加油（气）站

（1）布置原则：在总量控制基础上，根据专项规划进行空间落实，明确加油（气）站的数量和布局。

（2）加油（气）站设施：明确加油（气）站设施位置、规模、用地面积及其对周边建（构）筑物的要求。

7、 其他

（1）研究和制定中心区、交通枢纽、物流园区等交通流量集中、交通方式发生转换的编制单元的交通政策。

（2）对意向性的交通枢纽、物流园区等设施和交通复杂的建筑物需进行选址阶段交通影响分析。

十、 市政公用设施

1、 控制内容

（1）定性：根据城市总体规划（分区规划）及相关专业（专项）规划内容，明确各类市政工程性质、建设内容等。

（2）定量：根据地块用地类别（含兼容性质）及容量测算指标，预测本地块配套基础设施各类需求量和管线直径。

（3）定位：确定各类工程设施的具体位置、设计标准、建设规模和用地规模，以及根据规划道路断面确定主、次干管（线）和支管（线）的平面位置和纵向位置。

2、 给水工程

（1）水源：明确供水水源及供水方式。

（2）给水管线走向：根据上位规划明确给水主、次干管和支管的走向。

（3）给水量：根据规划地块用地类别和各类用地用水指标，预测本地块用水需求量，并确定给水管道管径。

（4）给水管线位置：根据规划道路断面形式，安排给水主、次干管和支管的平面位置和纵向位置，结合消防专业规划合理安排室外消火栓等消防给水设施，确保消防用水。

（5）给水设施：合理确定水厂、储水库（池）、给水增压泵站等各类给水设施的具体位置、设计标准、建设规模和用地规模。

3、 污水工程

（1）排水体制：合理确定排水体制，划定不同排水体制的区域。

（2）污水管线走向：根据上位规划明确污水主、次干管和支管的走向。

（3）污水量：根据规划地块用地类别和各类用地排放污水指标预测本地块污水排放量，并确定污水管道管径。

（4）污水管线位置：根据规划道路断面形式及地形地貌，合理安排污水主、次干管和支管的平面位置和纵向位置。

（5）污水设施：合理确定污水处理厂、污水提升泵站、污水排放口等各类污水设施的具体位置、建设规模和用地规模。

4、 雨水工程

（1）划定排水区域：根据城市的地形、地貌和自然条件，合理划定雨水排放分区。

（2）雨水管线走向：根据上位规划明确雨水主、次干管和支管的走向。

（3）雨水量：根据地块用地类别、汇水面积及暴雨强度公式预测本地块雨水排放量，并确定雨水管（渠）管径（断面）。

（4）雨水管（渠）位置：根据规划道路断面形式及地形地貌，合理安排雨水主、次干管（渠）和支管（渠）的平面位置和纵向位置。

（5）雨水设施：合理确定雨水泵站、容蓄水池、雨水排放口等各类雨水设施的具体位置、建设规模和用地规模。

5、 电力工程

（1）电源：明确地块范围内的主供电源（35KV等级及以上变电所、电厂）、主变容量、建设规模。

（2）用电负荷：按地块用地类别分地块预测用电负荷。

（3）电力线路走向：明确35KV等级以上高压线的走向，标注高压线走廊控制距离，标明线路进、出起讫地。

（4）变电所、开闭所：明确35KV等级以上变电所的位置、用地范围；根据地块用电负荷的计算结果，确定10KV开闭所及配电所的设置原则、位置。

6、 电信工程

（1）通信源：明确各类通信主干网来源，确定地域周边地区的通信主干通道。

（2）通信容量：根据区内的人口和用地类别测算各地块的电信需求量。

（3）通信管道：根据各种通信运营商的业务需求预测，确定综合通信管道布置走向、管孔需求。

（4）通信设施：按容量预测的结果，设置交换局所、有线电视网络中心、移动通信机房等设施，明确布点要求、容量规模、用地需求。

7、 燃气工程

（1）气源：明确燃气气源、供气方式、调压方式及场站设置原则。

（2）用气量：根据地块用地类别测算地块内的燃气用气量。

（3）燃气管线：明确各高压、中压燃气管道的位置，标明燃气管径、压力等级及保护范围、供气区域。

（4）燃气设施：明确燃气调压站、储气站等设施的位置、用地规模、防护距离和用地范围。

8、 供热工程

（1）热源：明确居民生活和工业的供热方式、热源。

（2）供热负荷：明确民用热负荷、工业热负荷指标，预测地块内的热负荷需求。

（3）供热管线：明确工业及民用蒸汽供热管网、热水主干管网的线路走向或位置、管径与根数、敷设方式、保护范围。

（4）供热设施：确定热源厂的位置、用地规模、机组容量、供热能力、供热范围；标明各热力站的位置、规模、用地。

9、 综合防灾

（1）防洪工程

防洪标准：按照《防洪标准》（GB50201-94）及《城市防洪工程规划》确定防护对象的防护标准。对于流域性河道、湖泊等应根据上位规划确定的防洪标准进行设防。

地面标高：根据防洪标准，明确地面最低控制标高。

防洪堤坝：根据《堤防工程设计规范》（GB50286-98）及河流特征确定防洪堤坝的标高。

防洪设施：明确排洪沟、截洪沟、泵站、防洪闸、涵洞、涵闸等设施的具体位置、建设规模和用地规模。

（2）消防工程

消防水源：明确消防水源、供水方式及消防设施的设置原则。

消防站：依据上位规划明确消防站的位置、建设规模、建站标准。

其它消防设施：合理确定消防取水码头等消防设施的位置、等级规模和用地。

（3）人防工程

设置标准：依据《城市总体规划》及《城市人防工程专项规划》，确定防护标准以及人防工程设施的布局和配建标准。

人防设施：确定工程设施及各类配套设施的位置、规模、用地和防护要求。

（4）抗震防灾

抗震设防标准：依据《城市总体规划》及《城市抗震防灾专项规划》，确定抗震设防标准。

建设用地评价与要求：进行抗震环境综合评价，提出各类用地的工程设施建设的抗震性能要求。

确定避震通道及避震疏散场地（如绿地、广场等）和避难中心的位置，明确重要建（构）筑物、超高建（构）筑物、人员密集的设施的外部通道及间距的控制原则。

10、环卫工程

（1）设置标准：依据上位规划及《城市环境卫生设施规划规范》（GB50337—2003），明确环卫设施的分布和配建标准。

（2）环卫设施：确定公共厕所、垃圾转运站、车辆清洗站、环卫车辆停（修）车场等环卫设施的位置、规模、用地和防护要求。

11、管线综合

（1）管线埋设顺序：依据《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）等相关规范和规定执行。

（2）管线间距：依据《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）确定各类管线垂直、水平间距（主、次干管）及管线埋设最小覆土深度。

（3）管线接入口、出口：综合各类管线的接入或出口要求，合理确定各类管线的引入管线的接入口或排出管线出口位置并进行综合协调。

（4）管线交叉点：在优先考虑排水管线高程的前提下，综合各类管线的埋设要求，合理确定交叉点各类管线的高程并进行综合协调。

（5）断面校核：综合考虑各类管线的平面间距要求，合理确定各类管线的平面位置并校核道路断面。

十一、规划编制成果

规划编制成果包括文本、图件和附件。文本应包括编制单元的土地使用及建筑管理规定，以条文形式重点反映编制单元的各类用地控制和管理原则。图件由图纸和图则两部分组成；规划说明、基础资料和研究报告收入附件。

1、文本

（1）总则

制定规划的依据和原则，阐明规划范围、功能定位、人口和用地规模、适用范围及其它事项。

（2）土地使用和建筑规划管理通则

(a) 用地分类及土地使用规划

(b) 用地适建性规定

(c) 建筑高度

(d) 建筑间距

(e) 建筑物后退距离

(f) 相邻地段的建筑建造规定

(g)  “六线”控制：指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线，确定线位及相关控制要点。

(h) 交通设施规划

(i) 市政公用设施规划

(j) 综合防灾设施规划

(k) 有关名词解释和地块控制图则索引与查询

(l) 其它有关通用的规定

（3）城市空间环境景观要求

（4）各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点，各地块控制指标一览表，控制指标分为强制性指标和引导性指标两类

（5）附则：规划成果的组成、解释权等

2、图件

规划图件分为图纸和图则两部分，其中图则分为总图图则和地块图则。

（1）图纸主要内容（图件比例为1/1000或1/2000）。

(a) 规划区位图：在规划编制单元划分图上标明本编制单元的名称、编码、面积和四至界线，表明规划用地范围的地理位置、与周边地区的关系（比例不限）。

(b) 土地利用现状图：标出现状各类用地范围、道路网络、公共配套设施现状、市政公用设施及管网现状，必要时可分别绘制。

(c) 土地利用规划图：规划各类用地的界线，规划用地的分类和性质、道路网布局等。

(d) 城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线的规划控制图：分别标明规划控制界线及相关控制要求。对于历史文化名城或具有保护价值的古建筑和传统民居等规划用地，应增加保护区划图，以及特定意图区增加整体的系统规划图、城市设计控制图等。

(e) 道路交通及竖向规划图：确定道路走向、线型、横断面、交叉口坐标、标高、停车场和其它交通设施位置和地块界线以及界线转折点坐标，各地块室外地坪规划标高，必要时可分别绘制。

(f) 公共设施规划图：标明各级、各类公共设施的位置与用地范围。

(g) 市政公用设施规划图：标明各类市政公用设施的位置与用地范围，各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高，必要时可分别绘制。

(h) 综合防灾设施规划图

(i) 建筑高度分区图：标明高度分区的界线和控制要求。

(j) 特定意图区划分图：标明特定意图区划分的界线。

(k) 必要时可增加各类规划分析示意图：包括规划结构分析图、空间环境规划示意图等（本部分图纸可列入附件中）。

（2）规划图则

分为总图图则（比例为1：2000或1：5000）和地块图则（比例为1：1000或1：2000）。

其中总图图则为规划编制单元详细划分之后的地块汇总，反映规划范围内道路红线位置，各片区地块的划分界线、编码、用地类别、面积。

地块图则包括地块编码、用地类别、地块面积、容积率、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、配套设施、交通组织、地下空间利用、现状建设情况、规划建设具体要求等。

3、附件

包括规划说明书和基础资料汇总及研究报告。

（1）规划说明书应依据上位规划及相关规划分析确定编制单元的规划功能定位、用地策划的主要内容，阐述现状条件分析、总体空间布局和地块控制的方法与特点、道路交通、空间环境景观、建设开发控制、市政公用设施等规划内容和主要技术经济指标。并对规划建设时序和经济效益引导等进行分析研究。

（2）基础资料汇总可单独编制，也可纳入说明书现状条件分析中。

注释

*1城市用地分类说明

根据规划编制与实施管理中的现实情况及发展的需要，在国标的基础上新增部分用地类别，提高控制性详细规划城市用地分类的适应性、规范性和可操作性。

本导则确定的城市用地类别有二种：“国标”类别、新增类别。

（1）“国标”类别：是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的城市用地类别。

（2）新增类别：是指在“国标”类别的基础上细化增加的用地类别。为便于数据统计对比分析，新增用地类别主要在现行国标的类别中进行再细分。主要新增用地分类的中、小类及类别的级数（如原用地类别为小类，则细分为小小类），不新增城市用地大类。用地分类适应新用地类型的变化，遵循细分类、灵活使用的原则。新增用地类别不得将用地性质不兼容的用地类别混合。

*2新增城市用地分类代号编码规律

新增城市用地分类代号的编码应遵循以下要求：

（1）不易混淆、容易记忆。

（2）新编码是在国标用地分类代号的基础上，在其末位添加字母构成。其中，新增城市用地中类添加用地类别英文名称的首位字母；新增城市用地小类或小小类以添加用地类别名称汉语拼音的首位字母为主，如果代码重复，则取第二关键词的首位拼音字母，仍不能满足需要时，可采用添加数字等方法进行编码。

如：“C9”为其它公共设施用地，细分为社会福利设施用地和宗教设施用地，则细分后新增用地分类代号为“C9s”和“C9z”。

*3地块划分依据

（1）划分地块要考虑用地现状和土地使用调整原则，考虑规划建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，综合考虑导则中本条所列的各项要素。

（2）尽可能兼顾地块的土地使用权属边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使土地权属边界日益重要，地块划分原则上不应跨越这一边界。界线应具有明显的可识别性，兼顾行政管辖界线，以利现状资料收集统计和规划管理。

（3）级差地租的理论决定了不同区位环境下地块开发的适宜规模，一般来说，成片统一开发建设的地块及城市新区地块面积宜大，零星开发地块及旧城区地块宜小。

（4）增加公益性公共设施用地分类是本导则新增城市用地分类主要内容之一，将独立设置的公益性公共设施划分至最小用地类别（小类或小小类），便于对此类用地实施强制性的规划管理，最大限度地保障公众利益。

（5）编制单元以区域性干道、河流为界；片区地块（地块图则编制使用）以主干道、次干道、河流为界；地块以土地利用规划为依据，用地性质尽量单纯并以小类用地为界，以便于城市规划建设的信息化管理。

*4城市黄线

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。包括：

（1）城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施。

（2）取水工程设施（取水点、取水构筑物及一级泵站）和水处理工程设施等城市供水设施。

（3）排水设施；污水处理设施；垃圾转运站、垃圾码头、垃圾堆肥厂、垃圾焚烧厂、卫生填埋场（厂）；环境卫生车辆停车场和修造厂；环境质量监测站等城市环境卫生设施。

（4）城市气源和燃气储配站等城市供燃气设施。

（5）城市热源、区域性热力站、热力线走廊等城市供热设施。

（6）城市发电厂、区域变电所（站）、市区变电所（站）、高压线走廊等城市供电设施。

（7）邮政局、邮政通信枢纽、邮政支局；电信局、电信支局；卫星接收站、微波站；广播电台、电视台等城市通信设施。

（8）消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施。

（9）防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施。

（10）避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施。

（11）其它对城市发展全局有影响的城市基础设施。

*5经济分析的一般方法

（1）估算总投资，对建设项目分为不同的单项进行建设工程投资估算后累积，估算依据为各自可比项目的决算和预算的有关指标。

（2）采用收益还原法估算，根据城市建设的有关政策，进行土地价值增量的测算，可采用房地产方法中的成本法和收益还原法，分别计算可转让土地的价格。

（3）采用成本法估算，用可能成交地价与土地开发成本作比较，分析估算土地开发的效益，用房地产开发的法定利润率为依据，测算房地产开发的经济效益评估，两者之和为项目建设的直接效益。

（4）估算城市建设给规划范围经济带来的综合效益，根据规划方案，依据商业和服务业平均利润及综合税率，测算规划方案实施后带来的直接经济效益。

（5）间接效益：城市建设具有很强的产业带动力，本区经济繁荣对邻近地区所带来的间接效益应作评估。

*6规划容积率的确定原则

（1）兼顾经济利益与环境效益，合理利用城市土地价值

综合考虑地块的区位差异、交通条件、所处环境和设施配套水平等因素，如城市中心区土地价值高，应充分发挥它的黄金价值效应，其容积率水平相对较高，越靠近城市边缘区容积率应逐渐降低。

（2）体现用地性质差异

不同的用地性质，其容积率也应不同。商业、居住、工业等用地的容积率存在较大差异，一般情况下，商业用地的容积率相对较高，居住用地次之，工业用地相对较低。

（3）满足城市美学的要求

城市建筑群组合应高低错落，同时具有赏心悦目的绿化和公共空间，疏密有致，给人以良好的视觉效果。

（4）协调与其它规划控制指标之间的关系

容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。因此，容积率确定时，要考虑到与其它规划控制指标之间的协调。如历史保护地段附近建筑高度受到限制时，容积率就不可能定得过高；建筑高度不受严格限制的地段，容积率可以适当提高。

（5）衡量地块的自身状况

地块的自身状况包括地块形状、大小、地基承载力、现状容积率以及与相邻地块之间的关系等